2017年樓市供應成交雙雙減少 而北京銷冠簽約超50億元

改善需求 支撐新房市場

當時間正式走近2018年，經歷了過山車的2017年樓市交出了它的最終答卷。根據中原地產研究中心統計數據顯示，2017年，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽26960套，同比2016年下降45%，二手住宅網簽總量為136237套，環比2016年全年下降50%，成交量雙雙出現腰斬。成交規模大幅縮水的另一面，有60個住宅項目網簽金額超過10億元，其中有16個項目超過20億，超過30億的有6個，單盤最高簽約額達53億，繼2013年和2016年后，北京再次出現銷冠超過50億的簽約。市場總量減半，這些盤為何走出獨立的行情?2018年的排行榜，是否還會延續這樣的格局?

新房市場成交量創歷史新低 成交金額同比減少近千億

如果退回到一年前，2017年1月4日，誰也無法準確預測到2017年北京樓市會發生什么。

2017年，北京樓市政策發布密度創造全國及北京歷史紀錄，一年內發布了近50次各種調控措施。經過連續6個多月的密集樓市調控，北京樓市經歷了過山車般的變化，從年初市場的火熱，到政策發布帶來的停滯，再到市場對政策逐漸適應，進入平穩周期，樓市逐漸進入低谷徘徊。

在歷史最嚴格的限價，限購，限簽等政策影響下，北京新房和二手房成交全面陷入低迷，根據中原地產研究中心統計數據顯示，2017年，北京市二手住宅成交136237套，同比下降50%;成交面積1230.82萬平方米，同比下降51%。

新房市場方面，2017年北京合計住宅簽約量只有26960套，這也是北京樓市網簽以來的歷史最低值，同比下調45%。從成交金額看，1777億的住宅市場簽約額也是最近三年的最低值，較2016年的2699億元同比減少了近千億元。

雖然成交量和成交金額雙雙大降，但全年住宅網簽金額排行榜上，有60個住宅項目網簽金額超過10億元，其中有16個項目超過20億，超過30億的有6個，銷售額最高的項目是中國璽，全年實現簽約金額53億元。這是在2013年和2016年后，北京再次出現單盤超過50億的簽約。

《廣廈時代》查閱這份成交排行榜發現，位列前五名，簽約金額超40億的項目，無一例外都是大戶型為主的中高端項目，其中四個項目都內含別墅產品，套均面積最小的亦莊金茂府項目，成交套均面積也達到了約160平方米。

除了這些年網簽額超40億元的項目外，年度網簽額位列前二十的項目，幾乎無一例外都是面向改善型購房人，大戶型、別墅產品成為今年新房市場的主角。

供需雙向作用推高改善盤成交 大戶型社區成排行榜主角

定位準確、性價比高的項目今年最好賣，這幾乎已成為了業內的共識。以位列排行榜前列的昌平某項目為例，開盤價格相較置業顧問蓄客時的預估價格低出不少，促成了購房人在開盤現場的快速決策。

購房人小麥正是這樣一位，他購房的預算在1200萬元左右，主要就是為了改善一下目前的居住條件，之前看房的時候置業顧問給他報的預算一直是6萬多一平方米，按照這個價格，他只能購買一套上疊的戶型。而且置業顧問告訴他，上疊戶型會比較搶手，按照他排號的順序，有可能會買不到。因此，他還特意托了不少人，想托關系訂一套上疊。

不過在該項目開盤選房時，他發現，實際銷售價格比他預期低了不少。他的預算已經足夠可以購買一套中疊戶型。他介紹，算上排卡費等費用，他購買這套房子總房款在1200萬元左右。與開發商簽訂了兩份合同，具體的房款分為兩部分。地上部分是正常的住宅，合同面積180平方米左右，合同金額是1170萬元左右，地下部分簽的是倉儲銷售合同，合同面積80平方米左右，而實際使用面積則有180平方米，同時還有贈送的精裝院子。這樣算下來，1200萬元買到了超過350平方米的使用面積，這個已經超出了他預期，于是當時就訂房簽了合同。

像小麥一樣的購房人撐起了2018年的新房市場。鏈家研究院院長楊現領指出，房地產市場在由數量驅動向品質驅動轉變，品質居住時代已經來臨。而品質居住時代的主要購買力之一，就是城市中高收入家庭的改善需求，通過住房、地段、附屬資源等方面提高居住質量。

有業內人士稱，研究改善型購房人的居住需求，已經成為開發商的主要課題。如何解決他們家庭結構改變帶來的空間需求，如何解決家庭物品不斷增多后的收納需求，如何滿足同一空間三代同堂、適老適幼的細節設計等等，對于這些人群的生活方式、生活習慣，開發商現在可能比任何人都要了解。

不過，也有業內人士指出，改善需求市場潛力大只是今年排行榜以大戶型、改善盤為主力的一方面原因。

亞豪機構市場總監郭毅表示，2017年市場新建商品房的成交，主要是來自于2015年和2016年出讓的土地。而2015、2016年的土地市場整體是一個地王頻出的狀態，北京多個四環以內的地塊，樓面地價都達到，甚至超過了五萬元。由此來倒推這些地塊未來的這種合理的房價成本，再疊加上開發成本和財務成本之后，那么合理的房價水平就應該是八到十萬元，在這樣的一個價格區間內。而對于這個價位上的產品，其實從開發商的角度上來講，這個定價，那么他能倒推的這部分的客群，其實就是高端改善的客群。也正是這個原因，衍生出2017年市場以高價、大戶型產品為主的供應結構。

由于供應層面主要是聚焦于這種大戶型的高端改善產品，那么市場的成交也只能是以這種產品為主。供應的單一就會造成成交的單一，因此排行榜被高價、大戶型的項目所占據也是自然的事。

2018成交排行榜或洗牌 不同需求購房人支撐不同市場

2018年，北京的新房市場會不會還以改善盤唱主角呢?有業內資深人士指出，改善需求一定是未來市場的主力需求。

該業內人士指出，2018年，是我國取消福利分房施行買房貨幣化的第二十個年頭。這二十年間，無論是供需結構、土地政策、產品迭代、營銷手段、房價漲幅，都發生了翻天覆地的變化。

如果以從前、現在、將來，三個時間緯度來劃分買房人群，1998年至2003年，是最早的買房人，開發商一律稱為客戶，媒體一律稱為買房人。也就是最早通過房產獲益的人們，他們要么成為“成功人士”，要么成為城市中產。

2003年至2012年左右，隨著產品的多元化和房價的不斷攀高，無論是媒體還是開發商，都對買房人群劃分方式產生分歧，畢竟維度不同，分類不同。

而目前地產營銷者劃分人群有兩種方式，一種是根據房價的高低劃分：保障房人群、剛需人群、改善人群、終極置業人群。而另一種是根據買房群體結構劃分，則又可以分為保障房置業者、初次置業者(剛需)，首改置業者，高改置業者，終極置業者，旅游地產置業者，海外置業者等等，不久還將有共有產權置業者等等。

未來的買房人群又該如何劃分呢?尤其2018年是一個幾乎所有從業人員都難以預測的一年，買房人群勢必會隨著政策、市場、產品變化而更加多元，更需要一個相對精準的定位。其實，從初次置業到終極置業，乃至將房產作為資產配置的產品，是一個逐步改善的過程，因此，劃分人群可以通過居住需求變化來分類：功能改善型、品質提升型、配套改善型、資產配置型。

功能改善型：無論是剛需的初次置業，還是首次或二次改善置業，其實都是因為人口增加就需要功能改善。比如，租房多年的人要結婚了，就需要婚房;家里人口多了，就需要由一居變兩三居。2018年，無論市場趨勢向上還是向下，他們都是最活躍的買房群體，因為居住功能是生活的剛性需求。政策影響較小的也是這個群體，畢竟初次置業或者初次改善，無論總價還是銀行貸款都相對寬松。

配套改善型：孩子大了要上學，老人看病要醫院配套，買學區房或者有醫院配套的社區則是配套改善。城市中產者主要集中在這個類型人群中。受政策影響較大的是此類人群，學區房和核心區房產總價高，購買門檻也高。

品質提升型：大戶型購買者等終極置業者，無論是大別墅、城市豪宅乃都是屬于品質提升。此類人群應該就是目前中國最具實力的金字塔尖圈層。他們對政策的敏感度并不高，他們會有各種方式買到心儀的房產，比如公司購買。

資產配置型：無論是這些年來進行房產投資，還是目前風風火火的旅游地產、海外置業，都屬于資產配置型，此類人群忽略房產居住功能，而是將房產視為保值、投資、增值，以及未來容易變現的一種工具。2018年，此類人群會非常活躍。美國減稅、國內買房限貸、人民幣貶值預期增大，都會讓他們把資金投向相對安全的產品上，度假房和海外資產配置成為首選。

正是因為這四類購房人的存在，會支撐2018年排行榜新的變化。不過，業內人士也指出，2018年新房市場在供應端的變化，更是促成北京樓市排行榜在2018年洗牌的主要因素。

中原地產首席分析師張大偉分析到，明年排行榜依然被大戶型高端產品占據的可能性不大，但單盤銷售額紀錄可能會被刷新。因為今年有一些限價商品房，像石景山的幾塊地，單個地塊貨值可能超百億元。而由于土地出讓時已經進行了限價，開發商可能不會按照以前逐期推出產品，而是一次性全部推出所有房源。這樣帶來的簽約金額可能超過五十億，甚至到七八十億的水平。

郭毅也表示，2018年排行榜可能會出現洗牌，2018年，會有大量的這種限房價商品房和共有產權房入市，并且會逐漸成為市場的供應主體。那么像此前這些中高端項目的供應量反而處在不斷下滑的一個狀態下。將會出現中高端改善住宅和共有產權住房和限房價的9070剛需改善項目三分天下的一個市場格局。排行榜上肯定會出現非常大的一個變化，供應層面發生轉變了，需求層面當然也會相應的發生變化，供需之間是一個相互聯動的關系。