投資商占5%產權，95%出售給有老人家庭。北京試點——

共有產權房 養老新選項(民生調查·一線新探索)

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北京推出了共有產權養老試點項目——朝陽區恭和家園：每間居室5%的產權由投資商永續持有，另外95%出售給家有60歲以上老人的居民，允許出售。

這種模式下，老人可以在家中享受養老服務，企業也可以快速回籠資金，“輕裝”上陣。同時，小區總面積約40%用來配套醫療、餐飲等公共服務設施，由企業持有經營。此外，還通過一系列措施，保證投資商要想實現盈利，必須靠提供養老服務，而不能靠賣房子，使養老房真正用于養老。

截至1月2日，全國首個共有產權養老試點項目——位于北京市朝陽區的恭和家園，已認購簽約養老居室143套。這標志著北京共有產權養老服務設施建設試點取得階段性成果。

“該項目探索出了‘居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人群居住’的共有產權養老服務設施建設模式，吸引了社會優質資本進入養老服務業，破解了建設養老設施資本流動性的瓶頸，有效解決了社會群眾多元化多樣性養老服務需求。”北京市民政局副局長李紅兵說。

這一模式究竟如何運行?能否為老人帶來更多的獲得感?為我國養老產業的發展帶來哪些啟示?記者進行了采訪。

老人在家享服務

房子能拿產權證

雙橋恭和家園位于廣渠路北側，與杜仲公園近在咫尺。項目建筑規模3.68萬平方米，由“養老居室”“長期照料(醫護)床位”和“公共空間”三大主體部分構成，融合了居家養老、社區養老和機構養老的優勢。其中養老居室365套、養護中心39間共計68張床位，還有社區衛生服務站、書畫閱覽、手工藝制作、家庭廚房等公共活動設施，可為老年人提供長期居住、營養膳食、醫療護理、居家服務、持續照料、康健娛樂等服務。

每套居室內，均為無障礙設計。浴室比一般浴室要大，并且安裝了座椅，老人可以坐著洗澡。為了防止老人忘帶鑰匙，開門可以刷卡進入，老人離開房間，屋內可自動斷電。室內還安裝了緊急呼叫器。“老人按一下呼叫器，24小時值守醫護人員會立即趕來。”養老社區投資運營方負責人說。

恭和養老院院長龐蕾介紹，老人在此可以獲得生活管家服務，包括處理生活中遇到的起居等問題，以及享受由社工提供的服務、參與重大節日舉行的主題活動。此外，最重要的是能享受到定期健康評估、健康咨詢等醫護服務。“這種模式打通了居家養老和機構養老相互獨立的養老供給格局，實現養老服務體系有機對接。通過鑲嵌在養老服務設施中的居室出售，讓老年人在自己家就可以享受養老機構的專業化服務。”龐蕾說。

按照規定，這365間養老居室是以“按份共有”方式銷售的不動產產權。即：投資商永續持有每間居室5%的產權，95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。住宅部分歸企業所屬的5%產權不能轉賣，需由企業長期持有、運營，購房者可以購買、出售其余95%的產權，年限為50年。獲得產權后可以與普通商品房一樣出租、出售，價格由買賣雙方自主確定，收益也將歸賣方所有。但唯一的條件是，買房或者租房的人，家中也必須要有60歲以上的老人。

“產權持有者都將擁有50年的‘不動產登記證’，賦予了購買者對養老居室的資產權屬。”李紅兵表示，“在世有資產，離世有遺產”將不再是夢想。

企業資金回籠快

兌現服務才盈利

許多企業看中了養老產業這塊誘人的蛋糕。然而，由于養老相關產業存在前期投入高、回本周期過長、利潤相對微薄的情況，部分實力不夠雄厚的企業始終對投資這一領域較為謹慎。

據業內人士介紹，目前養老機構盈利模式大體分為重資產模式和輕資產模式。重資產模式大多是房地產開發企業轉型而來，通過公開市場拿地，以產權銷售為核心，快速回籠資金，但進入門檻較高。輕資產模式則以運營為核心，收入來源主要為床位費和護理費，資金回收較慢，難以實現快速擴張。

李紅兵直言，養老服務領域中，投資方在土地購買、設施建設等方面的大量投入，給后續的管理服務帶來較大負擔， 直接影響到服務質量。共有產權試點，釋放了社會資本的流動性，可以使投資方快速收回重資產投入，“輕裝”開展養老服務。這種模式，預期將激活養老服務市場，吸引更多社會資本進入養老服務業。

根據《共有產權養老服務設施試點方案》，恭和家園的養老居室由養老服務企業與符合條件的購買者共同持有，其中企業只占5%的份額，這無疑大大減輕了養老服務企業的投入成本，有利于資金快速回籠。

另一方面，配套約占總面積40%的醫療、護理、餐飲等公共服務設施，由企業持有經營。“投資商僅僅銷售養老居室，不能實現盈利。相反，投資商如果信守為老服務承諾，將這些功能很強的養老設施妥善經營，在社會老齡化的大背景下，將成為良好的經營性資產。”恭和家園運營方樂成集團副總裁高峻松表示。

多種措施防投機

確保養老不跑偏

目前，試點項目恭和家園養老居室的售價為每平方米4萬元左右，明顯低于周邊二手房價格。與此同時，買賣恭和家園養老居室，不受北京現行普通商品房限購政策影響。

那么，共有產權居室會不會成為投資者競逐的目標，違背了養老初衷呢?北京市民政局、市規劃國土委和市住建委多位負責人都強調，這是一個養老項目，不是一個房地產項目。養老企業雖然只承擔5%的居室產權，但卻擁有公共空間的完全產權，更重要的是，企業要對未來的養老服務提供永續的專業經營。

北京市規土委副主任謝俊奇介紹，項目的用地性質屬于經營性養老設施，不適用房地產的土地利用政策。市規土委將加大監管力度，嚴禁以養老機構的名義搞房地產開發，嚴禁以養老為名開展無關的活動，嚴禁改變土地使用性質。

高峻松表示，為確保試點項目的養老服務用途，在政府及有關部門指導下，投資方設置了一系列防范試點政策濫用的舉措。比如開展購買資格評估，先確認養老服務需求。樂成公司組建評估團隊，對意向客戶開展生活自理能力、居家環境、精神衛生及社會關系等評估，了解客戶身份真實性、購房目的、服務需求等。評估結束后，出具評估報告，定制服務清單，建立客戶信息檔案，檔案還要交民政部門審核備案。

與此同時，每一名入住者在簽署《購房協議》前，需支付每月3000元的“基礎服務費”，用于為老年人提供膳食管理、健康管理及物業管理等基礎服務。“這筆費用，無論居室是否空置，都要收取。這樣也是杜絕購買者以各種理由將養老房挪作他用。”試點項目企業負責人說。

以試點項目每平方米4萬元的售價計算，一戶79平方米的項目，全款為316萬元，50年所需繳納的服務費為180萬元，這相當于共需繳款496萬元，合每平方米6.3萬元左右，較周邊普通商品房已經沒有明顯的價格優勢。

此外，由于該項目完全按照養老建筑規范建造，用于養老照料、醫療康復、膳食管理的公共空間占項目總面積40%。由于公共活動空間占比較高，相對于普通住宅，這種養老用房得房率偏低，只有65%左右。無專業服務需求的年輕人購買，是很不劃算的。

李紅兵強調，該項目實施的全過程，政府都是可控的。“房子是用來住的，養老服務設施是用來養老的。在政府可控的情況下，老年人有了新的選擇。”