住宅租賃市場于多年前起步，但無論分散式公寓還是集中式公寓，多徘徊于存量房市場，由經紀機構和創業類公司投資運營。2017年，住宅租賃市場格局有了重大變化，全國性知名房企開始以自持運營的模式布局長租公寓，且在新建住宅市場中大規模投資。

2017年，房地產行業稱之為”長租公寓元年”。這一年，長租公寓業務像蓄水池一樣，吸納了各路資本流入。近日，鏈家旗下長租公寓品牌自如獲得A輪融資40億元，估值高達200億元，吸納了華平投資、紅杉資本和騰訊3家機構領投，融創中國等跟投。

資本青睞之外，是開發商的規模化布局欲望。據記者了解，龍湖集團、萬科和碧桂園等龍頭房企也高調布局長租公寓業務，龍湖更是將其列為主航道業務之一，力爭行業前三的地位。規模化擴張的背后，則是企業謀求利潤的考量。

搶食住宅租賃萬億元蛋糕

事實上，最近三年的中央經濟工作會議上，均提及租賃市場。2017年的表態為：要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

政策端的支持，給長租公寓的發展打開了窗口;需求端的高天花板，則讓長租公寓規模化擴張和高現金流回報有持續性的增長空間。

事實上，有業內人士曾向《證券日報》記者直言，在增量市場中，上市房企市值超過1萬億元。但按目前的市場空間估算，整體房地產服務市場約5.3萬億元，其中至今為止仍未出現千億元市值的公司。而到2027年，我國租賃市場規模將達5萬億元，可見資產管理市場整體仍是一座尚待發掘的金礦。

巨量市場規模的驅動下，國企、開發商、房屋中介、酒店和創業類四類投資主體開始搶奪這一市場的蛋糕。

截至2017年底，中介機構代表鏈家長租公寓品牌自如進入了九個一、二線城市，為超過20萬業主委托管理50萬間房源，累計服務120萬租客(自如客)，管理資產價值超過6000億元。作為首批布局長租公寓且首個將其作為戰略級業務的開發商代表龍湖集團，其長租公寓品牌“冠寓”已布局全國17個一、二線城市，已開業門店共計50家，開業房間超過1.5萬間，涉及14個城市，其中成渝門店出租率95%以上，杭州門店開業即滿租。在北京市場，酒仙橋冠寓開業12周，出租率達到96%，刷新北京長租公寓市場成績。至2020年，冠寓將達成規模行業前三，20億元營收的目標。

據龍湖方面表示，“冠寓”主打高品質產品線，根據不同硬件和服務配比，推出松果、豆豆和核桃三大產品線，切入細分市場，滿足不同租住人群需求。另外，在龍湖管理層看來，有地產開發、商業運營、物業服務等多項業務的聯動融合，才能更好吸納租賃需求。2017年，龍湖推出標準化、豐富的社群活動以及實踐Cityhub理念的松果系列，與所在城市的龍湖商業、聯合辦公等充分聯動。2018年，冠寓將上線核桃和豆豆系列產品。

拋開專注于以細節制勝的產品設計和精準的客群定位的龍湖集團等開發商，在當下租售比較低的市場中，單店或小體量鋪開遠不如規模化發展盈利能力更強，這則需要資本的助力。

資本助力規模化擴張

近年來，長租公寓領域頗有漸洳“風口”之境，資本流入規模大漲。到了2017年，歷經淘汰之后，有些創業企業的長租公寓上了“陣亡名單”，資本對其較為理性。但資金規模更大的資本市場融資大門卻正在向房企的長租公寓業務打開，類證券化資本和專項債券等資金開始涌入。

2017年10月11日，國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”，額度為2.7億元，利率5.3%;10月23日，國內首單央企租賃住房類REITs產品獲批，保利地產發行，額度為50億元;12月11日，銀行間市場首單長租公寓ABN發布，招商蛇口與建設銀行共同推出200億元的“飛馳-建融招商長租公寓系列資產支持票據(ABN);12月28日，全國首單公募住房租賃專項公司債券正式落地，龍湖集團獲批50億元租賃債。

第一太平戴維斯華北區研究及顧問部董事熊志坤向記者表示，機構投資者和銀行積極投身租賃市場，加大對長租公寓企業的投資，銀行為企業和租戶提供融資和租賃金融服務等，這些新興力量的加入將帶動住房租賃市場的加速發展以及推動行業對長租公寓盈利模式的探索。

更重要的是，隨著政府繼續加大對住宅租賃市場的政策支持，未來會有更多開發商布局長租公寓市場，以擴大規模搶占市場份額。長租公寓運營商的多元化將為住宅租賃市場帶來更多活力，促使物業及服務品質提升。