2018年的春天已行進(jìn)到4月，然而在持續(xù)的金融降杠桿、調(diào)控加碼之下，樓市卻步入了秋天。

一二線城市率先步入萎靡。上海易居地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年3月份，50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交量同比2017年3月減少29%，同比2016年3月下降更多，也低于2015年3月的數(shù)據(jù)。

這已是50個(gè)主要城市的成交量連續(xù)幾個(gè)月表現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng)。易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，按目前的趨勢(shì)，3月或4月，全國(guó)樓市的總體成交量就會(huì)由正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。這是全國(guó)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性降溫的第一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

而隨著今年以來(lái)金融強(qiáng)力去杠桿，疊加各地調(diào)控新政的相繼出臺(tái)，信貸和銀根縮緊已是不爭(zhēng)的事實(shí)，樓市恐將繼續(xù)降溫，房?jī)r(jià)難以顯著上漲。

樓市成交即將負(fù)增長(zhǎng)?

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年四季度以來(lái)，全國(guó)商品房銷售增速便已放緩。2018年1至2月，商品房銷售面積14633萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，增速比2017年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于2017年同期的25.1%和2016年同期的28.2%。

盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前3月的數(shù)據(jù)還未出爐，但從各家機(jī)構(gòu)調(diào)研來(lái)看，3月依然不樂(lè)觀。“今年前兩個(gè)月新建商品房成交同比僅增長(zhǎng)4%，按此趨勢(shì)，3月或4月就會(huì)是負(fù)增長(zhǎng)了。”楊紅旭表示。

中金公司統(tǒng)計(jì)顯示，3月其持續(xù)監(jiān)測(cè)的60城新房銷售面積同比下滑兩成，拖累年初至今累計(jì)銷售面積同比下滑約10%;整個(gè)一季度，60城累計(jì)銷售面積同比下滑9.9%，其中超高/高能級(jí)城市和中低能級(jí)城市分別同比下滑8.3%和12.9%。

分城市來(lái)看，中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)一線城市今年一季度商品房成交面積551.83萬(wàn)平方米，同比下跌33%。除深圳外，北京、上海、廣州同比成交量均明顯下滑。

以北京為例，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，一季度，北京新建商品住房(不含保障房)合計(jì)僅簽約2723套，創(chuàng)下單季度歷史最低紀(jì)錄。

此外，中國(guó)指數(shù)研究院還統(tǒng)計(jì)得出，杭州(樓盤(pán))、南京(樓盤(pán))、蘇州(樓盤(pán))等13個(gè)二線代表城市一季度商品房成交面積為2785.58萬(wàn)平方米，同比下跌3%;東莞(樓盤(pán))、惠州(樓盤(pán))等8個(gè)三線代表城市成交面積合計(jì)943.36萬(wàn)平方米，同比下跌12.6%。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)大致反映出同樣的趨勢(shì)。該機(jī)構(gòu)對(duì)包括北京、大連(樓盤(pán))、重慶(樓盤(pán))等在內(nèi)的30個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)顯示，這30大城市一季度合計(jì)新房成交量約為32萬(wàn)套，同比下滑15%。

而在一線城市中，深圳由于“三價(jià)合一”政策的吹風(fēng)，出現(xiàn)了提前購(gòu)房的風(fēng)潮，成交意外上揚(yáng)。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度深圳商品房成交面積同比上漲了67%，僅次于同比上漲了86%的泉州(樓盤(pán))。

具體到3月份，深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，2018年3月新建商品住宅成交面積20.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增加162.5%，同比增加154.1%;二手房市場(chǎng)3月共成交6276套二手房，成交面積51.53萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比均有較大增幅。

今年3月28日，深圳正式出臺(tái)“三價(jià)合一”，以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度，以規(guī)范購(gòu)房融資、遏制二手房交易過(guò)程中“陰陽(yáng)合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象。

而在之前，深圳市盛傳“三價(jià)合一”新政即將實(shí)施的消息已有將近半年時(shí)間，大批購(gòu)房者在此期間加快了購(gòu)買(mǎi)和辦理相關(guān)手續(xù)的步伐，市場(chǎng)已有所消化，深圳一季度樓市的熱度不減正是得益于此。

隨著該政策的實(shí)施，深圳二手房購(gòu)房者的成本也將顯著加大，預(yù)計(jì)短期內(nèi)二手房成交量將有一定程度的下滑。

房?jī)r(jià)大概率下跌

自2016年10月份新一輪調(diào)控開(kāi)啟以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌，但2018年，隨著調(diào)控從嚴(yán)和信貸緊縮，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)下跌將可能發(fā)生。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年12月至2018年2月，本輪調(diào)控中的一線城市及熱點(diǎn)二線城市住宅價(jià)格出現(xiàn)不同程度的回落。其中，四大一線城市價(jià)格出現(xiàn)逐月下降跡象，廣州于去年12月至今年2月間，環(huán)比分別下降0.3%、0.4%、0.4%。

2月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市中有12個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.6個(gè)百分點(diǎn)之間;有9個(gè)城市同比下降，降幅在0.3至2.5個(gè)百分點(diǎn)之間。

分城市來(lái)看，70個(gè)大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅擴(kuò)大，二線城市價(jià)格漲幅回落，三線城市漲幅與上月相同。

作為風(fēng)向標(biāo)城市，據(jù)深圳規(guī)土委統(tǒng)計(jì)，深圳新建商品住宅成交均價(jià)更是已經(jīng)連續(xù)18個(gè)月下降。3月新建商品住宅成交均價(jià)為54185元/平方米，環(huán)比下降0.01%，同比下降1.0%，相比2016年9月份的最高點(diǎn)已下跌了近七千元。

日漸收緊的信貸和銀根，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的重要因素。楊紅旭認(rèn)為，跟隨美國(guó)加息的進(jìn)程，雖然中國(guó)官方利率沒(méi)變化，但常備借貸便利利率，其實(shí)質(zhì)也就是暗自加息。

3月下旬，江西銀監(jiān)局聯(lián)合人民銀行南昌(樓盤(pán))中心支行下發(fā)通知，嚴(yán)防借款人通過(guò)非按揭渠道違規(guī)融資用于購(gòu)房，嚴(yán)禁發(fā)放以住房為抵押且無(wú)明確用途的貸款。

楊紅旭指出，這一新規(guī)，是在落實(shí)今年1月銀監(jiān)會(huì)的工作部署，估計(jì)還將有更多地方政府跟進(jìn)出細(xì)則。“房住不炒”與金融防風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境，令高杠桿炒房者處境惡化。

國(guó)信證券分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論供給端和需求端，融資情況都不樂(lè)觀，按揭利率仍難輕言見(jiàn)頂，特別是“首置利率較基準(zhǔn)利率上浮”向各地蔓延的情況，在“居民去杠桿”的大背景下何時(shí)才能休止仍是未知數(shù)。

此外，3月份，在全國(guó)兩會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的基調(diào)下，各地調(diào)控政策不斷加碼，大連、深圳、海南等地，均不同程度地升級(jí)了調(diào)控政策，給各地的房?jī)r(jià)蒙上一層陰影。

在各種限制性調(diào)控措施中，限價(jià)政策殺傷力巨大。4月8日，深圳市規(guī)土委公布安托山花園(二期)，即萬(wàn)科瑧山府二期備案情況——222套房源獲批。受深圳市限價(jià)政策影響，備案均價(jià)9.75萬(wàn)/平方米，最低8.33萬(wàn)/平方米，低于去年開(kāi)盤(pán)的9.97萬(wàn)/平方米。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，目前香蜜湖片區(qū)在售二手房均價(jià)10.08萬(wàn)/平方米，瑧山府周邊已有掛盤(pán)均價(jià)超過(guò)15萬(wàn)/平方米的二手房。

對(duì)此，楊紅旭表示，多地出臺(tái)新政，落實(shí)“房住不炒”熱情高漲。2018年，多數(shù)城市樓市都將由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，中心城市的房?jī)r(jià)在2018年都不可能大漲了。