粵港澳大灣區(qū)指由香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州九市組成的城市群，是繼美國(guó)紐約灣區(qū)、美國(guó)舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后，世界第四大灣區(qū)，是國(guó)家建設(shè)世界級(jí)城市群和參與全球競(jìng)爭(zhēng)的重要空間載體。

2017年3月5日召開的十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議上，政府強(qiáng)調(diào)，要推動(dòng)內(nèi)地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮港澳獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，提升在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放中的地位與功能。

2017年7月1日，《深化粵港澳合作推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》正式簽署。按照協(xié)議，粵港澳三地將在中央有關(guān)部門支持下，完善創(chuàng)新合作機(jī)制，促進(jìn)互利共贏合作關(guān)系，共同將粵港澳大灣區(qū)建設(shè)成為更具活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)、宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈和內(nèi)地與港澳深度合作的示范區(qū)，打造國(guó)際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群。

在專家看來，港澳因素以及粵港澳的合作對(duì)于廣東的改革開放與經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有全局意義。過去的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，它是撬動(dòng)廣東開放和改革的一個(gè)杠桿，也是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新階段的今天，它可以成為推進(jìn)廣東改革開放的一個(gè)支點(diǎn)，促進(jìn)廣東發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的契機(jī)。

大灣區(qū)城市群的提出，被視為是包括港澳在內(nèi)的珠三角城市融合發(fā)展的升級(jí)版，從過去三十多年前店后廠的經(jīng)貿(mào)格局，升級(jí)成為先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有機(jī)融合最重要的示范區(qū);從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作，上升到全方位對(duì)外開放的國(guó)家戰(zhàn)略;這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇，也賦予了新使命。同時(shí)，一個(gè)充滿活力的大灣區(qū)將持續(xù)吸引投資、孕育本土企業(yè)并推動(dòng)穩(wěn)健的房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)，從而推動(dòng)長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值升值。

土地供應(yīng)：普遍土地資源有限住宅供應(yīng)不足

站在全國(guó)戰(zhàn)略高地的粵港澳大灣區(qū)，包括生產(chǎn)、服務(wù)、生活都將得到極大提升。而作為三者載體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是持續(xù)動(dòng)力源、前景可期。然而，經(jīng)過10余年城市高速擴(kuò)張，城市再進(jìn)一步拓展的空間有限。

按照國(guó)際慣例，一個(gè)地區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度的警戒線為30%，珠三角9市中，有4個(gè)城市土地開發(fā)強(qiáng)度超過30%，其中：深圳、東莞超過45%，珠海、佛山在35%左右。廣州、中山開發(fā)強(qiáng)度亦逐漸逼近30%。

相關(guān)城市的土地資源局限，在一級(jí)土地市場(chǎng)上表現(xiàn)為珠三角土地成交面積逐年下降，近兩年趨勢(shì)尤其明顯。珠三角9市商住用地成交面積由2014年上半年的2183萬平方米下降至2017年上半年的1631萬平方米(建筑面積)。

其中：廣州、珠海、佛山、東莞呈顯著下降趨勢(shì)，深圳、中山近年只有零星供應(yīng)。肇慶、惠州、江門三個(gè)城市土地資源仍有增量空間，2016年后吸引購(gòu)地資金快速進(jìn)入。

此外，珠三角重點(diǎn)城市普遍“土地成本高企”，以廣州為例，2016年后土地獲取價(jià)格基本達(dá)到周邊在售樓盤價(jià)格80%以上。2017年后，廣州、佛山等城市繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，相繼實(shí)施“競(jìng)自持”出讓，然而房企拿地成本普遍不低。

土地市場(chǎng)供應(yīng)不足，繼而影響一手住宅銷售和二手交易市場(chǎng)。2016年以來，珠三角重點(diǎn)城市二級(jí)市場(chǎng)均處“供不應(yīng)求”狀態(tài)，商品住宅庫(kù)存持續(xù)下降，珠三角重點(diǎn)城市住宅可售貨量不足是普遍現(xiàn)象。由于中心城區(qū)土地資源極度緊張，三個(gè)城市的一手成交均以“外圍郊區(qū)”為絕對(duì)主力。從2017年合富研究院監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)看，廣州、深圳、珠海“中心城區(qū)”一手成交占比分別只有7%、19%、32%。當(dāng)前，廣州、深圳、珠海三個(gè)核心城市已全部進(jìn)入“存量房時(shí)代”。三個(gè)城市“一手：二手”占比分別為“46：54”、“29：71”、“47：53”。

產(chǎn)業(yè)與交通：促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值的最關(guān)鍵因素

影響區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值的因素多種多樣，包括公共配套、自然資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通連接、土地供應(yīng)、市場(chǎng)供求、客戶構(gòu)成、政府調(diào)控等各個(gè)方面。而如果從更為宏觀的角度入手，對(duì)不同區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行橫向比較，則很容易發(fā)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)”與“交通”是影響區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值的最關(guān)鍵因素。

珠三角城市以“世界工廠”聞名，普遍產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，但不同區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)類型及發(fā)展階段差異，產(chǎn)業(yè)效能不盡相同。從粵港澳大灣區(qū)城市不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)效能對(duì)比，不難看出：城市內(nèi)部第三產(chǎn)業(yè)，尤其是金融、商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平更高、或高新產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)更強(qiáng)的區(qū)域，其產(chǎn)業(yè)效能顯著高于城市其它區(qū)域。

從交通方面看，粵港澳大灣區(qū)各城普遍路網(wǎng)完善，軌道交通及跨海橋梁是未來發(fā)展重點(diǎn)。珠三角城市現(xiàn)有地鐵通達(dá)的區(qū)域，廣州、深圳兩大都會(huì)城市地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋最為完善，佛山、東莞亦有部分區(qū)域?qū)崿F(xiàn)地鐵連通。2018年內(nèi)，廣州的地鐵網(wǎng)絡(luò)將快速延伸至增城、花都、從化三個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)域。橋梁方面，港珠澳大橋是近年最為重大的跨區(qū)域橋梁工程，于2017年底實(shí)現(xiàn)貫通，伴隨相關(guān)工程逐步落實(shí)，珠海市場(chǎng)于近年快速發(fā)展。

通過與現(xiàn)狀區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)，不難發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與交通兩大因素對(duì)區(qū)域價(jià)值的影響：產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高、交通覆蓋完善的區(qū)域，其市場(chǎng)價(jià)值高于其他區(qū)域;同一交通輻射圈層內(nèi)產(chǎn)業(yè)水平更高的區(qū)域，其市場(chǎng)價(jià)值亦相對(duì)更高。

價(jià)值機(jī)遇：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和交通一體化加速推進(jìn)

珠三角城市歷來對(duì)社會(huì)投資的吸聚能力強(qiáng)，廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山6個(gè)重點(diǎn)城市2016年投資密度在6000萬元/平方公里以上。而近10年肇慶、江門、惠州投資增長(zhǎng)規(guī)模超過400%。

粵港澳大灣區(qū)是“一帶一路”倡議最重要的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一，珠三角“世界工廠”之名響譽(yù)全球。但從現(xiàn)狀水平看，珠三角九市與國(guó)際發(fā)達(dá)城市(包括香港、澳門)相較，在經(jīng)濟(jì)效能(人均/地均GDP)、生產(chǎn)服務(wù)能力(第三產(chǎn)業(yè)/生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)占比)等方面仍有相當(dāng)差距，這些差距是未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間所在。

目前，粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型正在快速推進(jìn)。承接“中國(guó)制造2025”“新一代智能發(fā)展規(guī)劃”“人民幣國(guó)際化”等系列國(guó)家政策利好，智能化、通信技術(shù)、專用設(shè)備是主攻方向。核心城市廣州、深圳、珠海除第二產(chǎn)業(yè)外，正持續(xù)加強(qiáng)金融、商貿(mào)及航運(yùn)服務(wù)集聚功能，其他各城產(chǎn)業(yè)發(fā)展則彼此各有側(cè)重。

珠三角城市雖然實(shí)力強(qiáng)大，但以往普遍各自發(fā)展，從現(xiàn)實(shí)角度看，區(qū)域經(jīng)濟(jì)尚未真正融合。粵港澳大灣區(qū)整體能力發(fā)揮，需要以“產(chǎn)業(yè)協(xié)同”及“城市分工”為基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)這兩個(gè)方面是未來政府主力推導(dǎo)的方向。包括對(duì)城市交通、配套資源、產(chǎn)業(yè)分工等各方面的“能力整合”措施有望快速啟動(dòng)。

同時(shí)，粵港澳大灣區(qū)“交通協(xié)同”正在快速推進(jìn)。某種程度上看，“交通協(xié)同”進(jìn)度顯著領(lǐng)先于“產(chǎn)業(yè)協(xié)同”。當(dāng)前廣州、深圳、佛山、東莞四個(gè)城市已有地鐵運(yùn)行，廣佛地鐵實(shí)現(xiàn)無縫連接。

未來各城交通骨架繼續(xù)延伸，多個(gè)城市地鐵網(wǎng)絡(luò)從無到有，各城市地鐵“相互握手”。城際軌道、高速路網(wǎng)等建設(shè)亦在持續(xù)加快。交通協(xié)同能力提升，將帶動(dòng)城市間經(jīng)濟(jì)融合水平快速提高，各地資源、配套及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作在交通一體化推動(dòng)下實(shí)現(xiàn)更充分的共享。