榜·單·解·讀

2018年1-4月，TOP100房企整體銷售規模達2.65萬億元，同比增長28.5%。碧桂園、恒大累計銷售已超2000億元。百強房企各梯隊門檻提升顯著，TOP50門檻增長最快，增幅近5成。本月，各城市預售政策略有松動，部分房企的高價項目集中入市。我們認為，在部分城市限售、限價政策調控持續的背景下，未來將會有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，被動加速項目入市，搶收業績，來確保全年銷售目標的完成。

五家房企銷售累計突破千億

2018年1-4月，TOP100房企總體銷售規模達到了2.65萬億元，同比增長28.5%。TOP100房企本月的銷售情況環比下降5.8%，主要是企業供應不足。截止4月末，碧桂園、恒大的銷售規模都已超2000億元，恒大前四月累計同比增速最高達47%。保利、融創也先后突破千億，其中融創4月單月實現銷售業績350億元，同比和環比分別增長82.6%和13.5%。

2018年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻提升顯著。

其中，TOP3房企門檻達1986.7億元，同比增長37.9%。TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長48.4%。TOP100房企銷售金額入榜門檻達到了45.3億元，規模競爭加劇。我們預計未來隨著各梯隊門檻的不斷提升，百強房企分化格局將會持續。

去年下半年以來，市場調控政策不斷緊縮，各地供應也不斷縮水，但是巨大的市場需求依舊存在。從3月開始，各地政府為了維穩市場，在嚴控預售價格的情況下，開始適度加大市場供應，長沙、重慶、上海、武漢等多地房企項目批量入市，其中不乏一些備受關注的豪宅項目，如信達泰禾上海院子、瑞安房地產翠湖天地等。以上海為例，3-4月上海批復預售證項目達47個，面積173.67萬平方米，遠超去年末和今年年初供應量。此外，五一黃金周即將來臨，預計5月房企推貨數量將會再迎新高。

巨大的市場需求，加之嚴格的限價政策下，一些新開盤項目開盤均價遠低于周邊二手房價格，倒掛現象嚴重，3-4月多數開盤項目****、熱銷不已，出現“一房難搶”、“開盤即**”的搶房熱潮，部分房企銷售業績因此迎來開年來的小高峰。

在嚴格的調控政策背景下，高價豪宅預售證批復越發嚴苛，房企依靠捂盤惜售、延遲入市，以時間換價格的可能性越來越低。此外，在經過一個季度的蟄伏后，巨大的銷售和資金壓力、預期項目去化率下降等都使持觀望態度的房企不得不放低姿態，降低預售價格，被動加速項目入市，把全年的銷售計劃前移，搶收業績，來確保全年銷售目標的完成。

以上海市場為例，一季度單價80000元/平方米以上的豪宅項目預售證批復寥寥無幾，4月翠湖天地雋薈都、泰禾上海院子等多個高價豪宅項目紛紛入市，但預售證審批價格多數與市場預期差距較大，部分項目價格回歸到兩年前。例如4月17日開盤的信達泰禾上海院子，2015年11月拿地時，剔除保障住房建面后的拿地樓板價高達61440元/平方米，市場預期單價在100000萬元/平方米以上，但在市場調控不斷加碼和企業巨大的資金壓力下，該項目不得不降低預期售價，快速入市銷售。

與此同時，上海龍湖天璞的境況則更能說明政府調控力度的強硬和目前房企的被動性。據悉，龍湖天璞2016年6月預期開盤價格80000元/平方米，但隨后限價等政策使得調控不斷升級，該項目預售批復價格一路降至50000元/平方米，遲遲未開盤，與此同時，其周邊二手房價格均價不到50000元/平方米，其自身銷售壓力可想而知。(克而瑞地產研究)