“最近二手房是真的不好賣了。”投資客江敏已經(jīng)將一套位于江蘇南通市區(qū)的房子掛牌8個(gè)月，但中介帶看越來越少。

江敏發(fā)現(xiàn)自家小區(qū)已經(jīng)有200多套二手房在售了，幾乎每一套都在降價(jià)。目前南通鏈家網(wǎng)在售二手房套數(shù)達(dá)到64590套，相比今年3月初凈增2000套，僅鏈家掛牌二手房的去化周期就超過60個(gè)月，5年都賣不完。

二手房掛牌數(shù)量大增并不是單一現(xiàn)象，隨著各地樓市松綁政策發(fā)布，越來越多房東把二手房擺上貨架。近一個(gè)月來，鏈家網(wǎng)上重慶的二手房源增加約8000套，成都增長了1.5萬套。58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，6月全國重點(diǎn)城市二手房新增掛牌房源量總體環(huán)比上升6.8%，上海二手房新增掛牌量漲了109%，南昌、哈爾濱、長春、濟(jì)南等城市的掛牌房源量增幅也較為顯著。

不過，雖然掛牌量都在上漲，城市間的分化效應(yīng)明顯，一線城市上海6月以來樓市迅速修復(fù)，仍然保持著“掛出一套賣一套”的節(jié)奏，大多數(shù)房子不愁買家;而二三四線城市則面臨不同程度的去化難問題。

投資客“割肉”難尋買家

江敏是上海一個(gè)普通的上班族，2017年時(shí)，由于家里有一筆存款不知道如何投資，她便開始關(guān)注樓市，最終于2018年在南通主城區(qū)買下一套新商品房，當(dāng)時(shí)正處于南通樓市火熱的上升期，這套房子附近有學(xué)校、有規(guī)劃的地鐵線路，江敏入手后房價(jià)一度浮盈了80%。

2021年下半年，江敏感受到樓市變冷，再加上家里有現(xiàn)金流需求，她就想把這套沒住過的房子賣掉變現(xiàn)，結(jié)果市場卻越來越冷，中介經(jīng)常打電話讓她降降價(jià)，預(yù)期不要太高。

近期，江敏突然注意到小區(qū)掛牌量非常多：“都是沒有裝修、沒有入住過的半毛坯房，不大的一個(gè)小區(qū)，竟然有230多套在售房。”江敏隨即去打探了周邊其他小區(qū)，基本上也都有一兩百套在售，幾乎所有的房源近期都在降價(jià)。

“有些力度大，一口氣降了20萬乃至50萬，也有很多房源是2萬、3萬地降。”一直“佛系”的江敏也聽進(jìn)中介的勸，答應(yīng)掛牌價(jià)再次降低5萬。她告訴記者，相比去年同期，她所買小區(qū)的掛牌價(jià)已經(jīng)低了約2000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)降了大約4000元/平方米。

根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至7月5日，南通真實(shí)在售的二手房套數(shù)達(dá)到64590套，相比今年3月初凈增約2000套。

掛牌量上漲的另一面，是南通二手房去化艱難，當(dāng)?shù)氐?ldquo;通房e辦”平臺數(shù)據(jù)顯示，上半年南通市區(qū)(不含通州區(qū)、海門區(qū))存量二手住宅銷售備案約6515套，月均約1083套，同比去年下跌約41%。

以南通現(xiàn)在的月均去化水平計(jì)算，僅鏈家掛牌的6萬多套房的去化周期就達(dá)到60個(gè)月，即整整5年才能賣完這些存量房。貝殼南通站6月中旬?dāng)?shù)據(jù)顯示，二手房源平均成交周期達(dá)到222天。

上海二手房成交依然暢旺

和南通這類三四線城市不同，上海二手房市場過去常年保持著低存量和高成交量，2021年共成交二手房27萬套，月均2.25萬套，基本上掛一套就能賣一套。在6月1日全面恢復(fù)正常生產(chǎn)、生活秩序后，上海的二手房去化還有沒有那么容易?

58同城和安居客聯(lián)合發(fā)布的《6月國民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，6月份上海二手房新增掛牌量漲幅領(lǐng)跑全國，達(dá)到了109%。

根據(jù)“小胖看房”數(shù)據(jù)，2022年1-5月，上海二手房掛牌量一直在1.5萬套以下，6月突破2萬套，積壓了兩個(gè)月的房源終于釋放，截至6月底掛牌量達(dá)到2.26萬套。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對第一財(cái)經(jīng)表示：“其實(shí)計(jì)算6月上海二手房掛牌量的環(huán)比漲幅意義不太大，4-5月因疫情防控政策，二手房市場各業(yè)務(wù)基本停滯了，以我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，6月恢復(fù)常態(tài)后，掛牌量已經(jīng)回到疫情前水平。”

上海白領(lǐng)王玫告訴記者，她最近想置換掉市區(qū)一套二手房，然后去新房市場“打新”，向房產(chǎn)中介介紹房子的具體情況后，中介人員告訴她：“只要按照市場價(jià)掛牌，最快一周就能成交，不需要降價(jià)。”

上海寶山區(qū)的一名鏈家經(jīng)紀(jì)人也印證了成交暢旺的說法，他表示，近期外中環(huán)之間板塊的買賣兩端需求都很旺盛，不僅掛牌量飆升，看房客也源源不斷，成交率不錯(cuò)。

“我所在板塊的新增掛牌量相比疫情前還漲了40%，想置換房子的人非常多，掛出來也不愁賣，房價(jià)甚至微漲。”該經(jīng)紀(jì)人稱。

結(jié)合實(shí)際成交情況，盧文曦也認(rèn)為上海二手房市場目前沒什么談價(jià)空間：“基本都是按照市場價(jià)掛牌的，價(jià)格當(dāng)然可以談一下，但是不會(huì)降很多的。”

6月以來，有不少網(wǎng)傳消息稱有人拋售上海高端房產(chǎn)，豪宅掛牌量大增、價(jià)格走低，針對這些傳聞，盧文曦表示：“根據(jù)我們的監(jiān)測，豪宅掛牌量總體正常，價(jià)格也很穩(wěn)定，而且個(gè)別板塊價(jià)格是上調(diào)的，比如徐匯濱江和陸家嘴(600663)的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。”

上海鏈家分析師也對記者表示，6月上海二手房掛牌量處于正常修復(fù)通道中，目前回升至疫情前水平，豪宅板塊也并無異常。

多城二手房掛牌量激增

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，各地出臺樓市寬松政策已超460次，具體舉措包括放松限購限售、降低交易稅費(fèi)、提供購房補(bǔ)貼、提升公積金可貸額度等。

在這些政策的刺激下，樓市終于在5月出現(xiàn)復(fù)蘇信號。貝殼找房高級副總裁李文杰近日在一場論壇中也表示：“50城二手房成交量在5月環(huán)比上漲了14%，二手房的至暗時(shí)刻已經(jīng)過去。”

然而比購房者熱情更高的卻是掛牌套現(xiàn)的房東，伴隨著樓市松綁政策的發(fā)布，多城二手房掛牌量持續(xù)激增。

5月17日，杭州出臺了刺激二手房成交的“5.17樓市新政”，結(jié)果掛牌量飆升，盡管二手房成交數(shù)據(jù)也有所增長，但趕不上杭州二手房的掛牌量上漲速度。

根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至7月5日，杭州真實(shí)在售二手房套數(shù)為9.5萬套，相比5月下旬的8.8萬套，又凈增了7000套。

二手房存量排名前列的重慶和成都，在鏈家上掛牌的二手房套數(shù)均超過17萬套。其中，重慶達(dá)到17.4萬套，近一個(gè)月增長約8000套;成都共計(jì)有17.1萬套，近一個(gè)月增長1.5萬套。

58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，6月全國重點(diǎn)城市二手房新增掛牌房源量環(huán)比上升6.8%，除上海的數(shù)據(jù)有大幅回升外，南昌、哈爾濱、長春、濟(jì)南等城市的掛牌房源量環(huán)比上升也較為明顯，南昌新增掛牌量環(huán)比漲幅達(dá)到31%，哈爾濱達(dá)23%，長春為20%，濟(jì)南11%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，一線城市表現(xiàn)平穩(wěn)，波動(dòng)性小，二線城市樓市則已現(xiàn)分化，例如杭州在5月針對二手房定向放松，使二手房掛牌量近兩個(gè)月都出現(xiàn)明顯增長，接下來，不同城市之間、不同板塊之間的分化將表現(xiàn)得更為明顯，但總體來說，下半年全國整體樓市成交量會(huì)明顯超過上半年。