今年上半年，杭州二手房的成交水平，延續了去年下半年的平穩態勢，但比起往年同期，行情近乎腰斬，屬于近4年來的波谷值，業內認為，這是杭州樓市“艱難的半年”。

新政利好剛需，90方以下成交超6成

杭州我愛我家統計數據顯示，2022年上半年，杭州全市二手房共計成交約2.55萬套，不及去年同期成交水平的一半(去年上半年成交約5.41萬套，同比降幅52%)。

在這樣的行情下，出手買房的絕大多數都是自住購房者。而在這些人群中，又以90方以下剛需購房者為成交主力，占比超6成。

那么改善客戶去哪了?

有業內人士認為，一方面有一手房分流的因素——新房市場上的改善樓盤受熱捧，說明改善客戶是在積極參與新房搖號的。

杭州我愛我家品牌市場總監周包軍認為，這和杭州今年5月17日房產政策釋放的首次置業需求有關。“原本社保年限還不夠的購房者，因為新政又有了房票，這類剛需購房者于是成為近段時間二手房市場的主力客群”。

“有一點值得注意，杭州二手房市場向來都是以總價300萬以內的剛需為主，哪怕過去市場再紅火，中高端小區占的成交比例還是較小的。”周包軍說，擁有總價500萬元以上購買力的客群，近幾年有增加的趨勢，但他們大多需要先賣掉原來的房子，再用賣房的資金去買下一套。而今年上半年二手房整體行情一般，不好賣，如果想快速出手就得降價。但降價的決心可不好下，這也間接導致二手房改善客群少了。

天都城 “巨型”樓盤壓倒性霸榜

上半年二手房小區成交榜單中，廣廈天都城以157套的成交量排名第一，網簽均價1.9萬元/方。相比第二名翡翠城的89套，有壓倒性優勢。

天都城位于臨平區星橋板塊，開發已20多年，現在有大大小小二十來個組團。

今年地鐵3號線全線貫通后，拉近了星橋和主城區的距離，區域內住戶乘坐3號線可以直達武林、西湖，再往西還能去西溪濕地。

天都城最早一批房子天湖苑2003年開盤，均價只要每平方米兩三千元。此后2004-2014年十年間，房價也只在每平方米七八千元徘徊。

但2015年之后，隨著杭州房地產進入上行通道，天都城一躍成為熱門樓盤，房價翻倍，常常霸占杭州樓市銷冠榜。

這幾年配套建設提升后，天都城被剛需廣泛接納，住習慣了的剛需購房者，也傾向于在天都城置換大點的房子。

翡翠城 最近幾乎每天成交一套

翡翠城位于余杭區閑林板塊，是一個超級大盤，幾乎把地鐵3號線高教路站周邊“包圓”了。

翡翠城熱銷，一方面有小區大、掛牌房源多、可選余地多的因素;另一方面，地鐵3號線的通車，補上了翡翠城的交通短板。特別是近30天成交了28套，翡翠城可以說是保持著每天成交一套的勢頭。

翡翠城相繼建成一期到四期，前后跨度近20年。目前最受歡迎的是交付不久的四期梧桐郡。

梧桐郡小區有一部分是毛坯房，掛牌單價4萬多元/方，另一部分帶裝修房源掛牌均價在4.5-5萬元/方。

梧桐郡的戶型以大戶型為主，非常適合同區域內想換大房子的改善客戶。如果想買小戶型，梧桐郡最小的93方是三房一衛戶型，掛牌價格在400-450萬元之間。

如果能接受兩房戶型，翡翠城二期是以小戶型為主的，有80-89方，但房源相對老一些，目前最便宜的掛牌單價3.5萬元/方左右。

三墩北 200萬預算的“經濟”之選

在榜單第三名的是都市陽光小區，位于三墩板塊，是都市陽光嘉苑、樂苑、和苑等多處經濟適用房的統稱。

林女士就住在都市陽光小區，不過最近她多次動過換房的念頭。

“因為房價這么多年幾乎沒有漲過。要是當時咬咬牙買商品房小區就好了，更保值、增值。”她說，當時剛結婚著急買房，小兩口預算有限，“買在這里總價不到200萬元，在西湖區算是很便宜了，而且又比市中心的老房子環境好。”

今年上半年，都市陽光二手房簽約均價在2.9萬元/方，比同區域的商品房價格要低不少。房源以60多方的兩房戶型為主，總價170-190萬元。

附近一家中介門店的經紀人介紹，雖然經濟適用房的品質稍遜于商品房，但這里的房價是西湖區的洼地，很適合重視教育的剛需小兩口過渡。

受歡迎的二手房小區有哪些特點?

專家為大家總結了這幾點

我們發現，上榜小區多是歷時多年開發的大盤，比如有多個組團的天都城、良渚文化村、翡翠城等。前20名中，70%小區的均價在3萬元/方以下。值得一提的是，還有兩個酒店式公寓小區上榜：臨平的歡樂城和下沙的保利天地中心。

周包軍分析，第一，價格穩定是這些房子的共性。“能成交的都是性價比高的房子，它們相比過去的價格都降了不少”。

第二，榜單里出現的小區越來越新了。往年常上榜的市中心老小區，比如翠苑、朝暉等，在熱銷榜單上“消失”了。

年代越老的房子越難賣，周包軍認為，這和年輕一代購房群體的喜好有關。

市中心的配套的確有不可替代性，但這些年外圍一些板塊，交通以及居住配套有趕超趨勢。除了關注地段、房齡，戶型結構、車位配比、景觀設施等，也都是年輕購房者關注的重點。

“房齡老、戶型大、品質不突出的小區，目前的掛牌價格往往也比較低，但依然出售困難。”周包軍補充說。

杭州5月17日房產新政對二手房相當利好，那么接下來杭州二手房有可能漲價嗎?

“5月17日新政出臺后，二手房掛牌量的確大幅增長。但市場在上個月短暫快速激活后，近期又回落了。”周包軍說，“決定價格漲跌的根本因素是供需關系。杭州二手房房源庫存仍然在高位，每年都有大量新房交付，大部分小區的出售周期都很長。因此，目前的二手房價不具備整體顯著拉升的條件。” 周包軍說。

記者 許暉