8月22日，5年期LPR最新報(bào)價(jià)為4.3%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限水平也隨之下調(diào)，首套最低可執(zhí)行4.1%，二套最低可執(zhí)行4.9%。8月29日，融360數(shù)字科技研究院發(fā)布“2022年8月房貸市場動態(tài)”。報(bào)告顯示，截至8月24日，在其監(jiān)測的42個(gè)城市中，至少有37個(gè)城市已經(jīng)有銀行將房貸利率跟降15個(gè)基點(diǎn)。之前主流利率已經(jīng)執(zhí)行調(diào)整前全國下限水平(首套4.25%，二套5.05%)的城市，普遍開始執(zhí)行最新房貸利率下限(首套4.1%，二套4.9%)。

多城主流利率降至下限水平

據(jù)悉，融360數(shù)字科技研究院2022年8月(數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2022年7月20日-2022年8月18日)監(jiān)測的42個(gè)城市，在8月20日之前已經(jīng)有33個(gè)城市最低可執(zhí)行全國房貸利率下限水平，30個(gè)城市主流房貸利率為全國下限水平。

8月22日LPR調(diào)降后，絕大多數(shù)二三線重點(diǎn)城市都維持在全國下限水平或者是5年期LPR水平，海口和蘭州是唯二首套房貸利率仍在4.5%以上的二線城市。

報(bào)告顯示，石家莊、鄭州、武漢、南昌、沈陽、泉州、溫州、珠海、惠州、無錫等城市最新的主流利率均為全國下限水平。

融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年8月房貸利率繼續(xù)下降，全國首套房貸款平均利率為4.39%，環(huán)比下降3個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率為5.10%，環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)。

一線城市房貸利率依舊堅(jiān)挺

相對而言，一線城市的房貸利率仍比較堅(jiān)挺，尤其是北京和上海，在2022年的房貸利率下降潮中，基本僅跟隨5年期以上LPR降幅波動。

據(jù)了解，北京地區(qū)房貸利率一直比較穩(wěn)定。目前的個(gè)人房貸定價(jià)基準(zhǔn)仍為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)，分別比全國利率下限高出0.55和0.45個(gè)百分點(diǎn)。8月份調(diào)整后，北京地區(qū)首套房貸最低利率從5%降至4.85%，二套房貸利率下限從5.5%降至5.35%。

據(jù)報(bào)道，上海和深圳地區(qū)的房貸利率已隨LPR的調(diào)整下調(diào)，但與北京一樣，加點(diǎn)保持不變。上海地區(qū)本次調(diào)整后首套房貸利率降至4.65%，深圳首套利率下限則調(diào)整為4.6%，即在最新5年期以上LPR基礎(chǔ)上分別加了35個(gè)和30個(gè)基點(diǎn)。不難看出，還是北京的房貸利率最高。

房貸利率未來還有調(diào)整空間

8月24日國務(wù)院常務(wù)會議指出，將持續(xù)釋放貸款市場報(bào)價(jià)利率改革和傳導(dǎo)效應(yīng)，降低融資成本。

報(bào)告認(rèn)為，結(jié)合目前1年期和5年期的LPR利差來看，未來長端LPR仍有下行的空間。同時(shí)，國常會再次強(qiáng)調(diào)，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。因此，各地房貸政策未來可能會在首付比例、房貸利率和額度方面，有更多差異化和創(chuàng)新化的調(diào)整空間。

房貸不良率長期維持較低水平

房貸利率一降再降，會不會讓銀行失去放貸積極性了呢?市場人士認(rèn)為，盡管利率降低了，但從資產(chǎn)質(zhì)量看，我國的房貸不良率一直保持較低水平，絕對是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不會輕言放棄。

今年4月，央行金融市場司負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會上表示，我國商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額是38.8萬億元，還有公積金貸款余額約7萬億元，兩項(xiàng)合計(jì)超過46萬億元，對應(yīng)大約1億筆貸款。貸款質(zhì)量整體比較好，不良率長期維持在0.3%左右。

據(jù)介紹，新冠肺炎疫情發(fā)生以來，部分居民收入受到短期影響，從大型銀行當(dāng)時(shí)的實(shí)踐看，在疫情初期，個(gè)人住房貸款不良率一度由0.29%上升到了0.37%;延期還款政策實(shí)施后，貸款質(zhì)量總體保持穩(wěn)定;隨著后來疫情緩解，居民收入恢復(fù)，貸款償還很快恢復(fù)正常，到2020年末，不良率已經(jīng)回到0.29%的水平。

近期多家銀行公布2022年中期業(yè)績。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，部分銀行對公房地產(chǎn)貸款不良余額和不良率有所提高，有些銀行半年時(shí)間不良率就翻了幾十倍，但各家銀行的個(gè)人房貸不良率普遍保持在較低水平。