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作者｜汪夢婷

搜狐財經《基金佳問》欄目（點擊進入專題）

6月以來，地產板塊逐步走出反彈趨勢，后市走向備受投資者關注。

搜狐財經《基金佳問》欄目，對話各行業具有影響力的基金經理，結合目前經濟形勢，解讀不同行業細分領域的投資策略，展望各行業板塊中長期的投資機遇，為投資者講解如何“避雷”挑選有潛力的基金產品。

做客本期《基金佳問》的基金經理，是來自東方基金的基金經理薛子徵，本期欄目主要討論房地產行業的投資價值以及未來競爭格局。

薛子徵，16 年證券從業經歷，曾任中宣部政研所研究員、中信基金助理研究員、華夏基金研究員。2009 年 7 月加盟東方基金，曾任權益投資部房地產、綜合、汽車、國防軍工、機械設備行業研究員，投資經理，現任東方中國紅利混合等基金經理。

今年一季度全國樓市明顯復蘇，然而進入二季度卻逐步轉弱。在基本面修復不及預期的背景下，上半年地產板塊表現不佳。隨著股價持續下行，部分上市房企退市風險攀升。

進入六月，地產股迎來短暫回暖，市場對新一輪地產市場穩定政策出臺預期提升。站在當前的時間點看，地產板塊性價比如何？未來行業又將走向何方？

薛子徵稱，近期地產股上漲或主要是受預期刺激影響。板塊中期上行持續性或尚不牢固，一方面利率下調過后仍需聚焦基本面，但目前基本面仍處于下滑階段；另一方面政策定力較強，市場預期的方向值得肯定，但存在不及預期可能。

他表示，近期退市的企業大部分其實是因為財務指標不達標具備了退市預期，同時因為股價的連續下跌提前觸發了面值退市所致，這種現象的背后其實是時代變遷，國家主導產業的不斷更迭。

對于未來行業發展態勢，薛子徵認為，行業集中度有可能進一步上升，尤其體現在央、國企上。投資上，他看好央國企背景的龍頭房企，其具備估值低、融資順暢的特點，有望受益于未來市場集中度進一步提升；此外物業管理公司、商業管理公司也具備較好的未來預期。

以下為訪談全文：

基金佳問：近日地產股經歷一波回暖，主要是受什么刺激？板塊中期上行的持續性如何？

薛子徵：近期地產股上漲或主要是受預期刺激影響，一方面隨著國有大行調降存款利率，市場對于近期通過下調LPR降低貸款利率的預期增強，同時行業基本面數據的回落，進一步增強了市場對于行業政策優化的預期。

我們認為板塊中期上行持續性或尚不牢固，一方面利率下調過后仍需聚焦基本面，但目前基本面仍處于下滑階段；另一方面政策定力較強，市場預期的方向值得肯定，但存在不及預期可能。

基金佳問：地產圈退市正在上演，6月6日，A股首家退市房企*ST藍光正式摘牌，退市主要出于什么原因？應該如何看待房企退市現象？

薛子徵：退市原因主要是兩種：一種是因為不滿足財務指標，例如出現連續三年虧損會被交易所強制摘牌退市；第二種是面值退市，如果連續二十個交易日收盤價低于一元，會被面值退市。

近期退市的企業大部分其實是因為財務指標不達標具備了退市預期，同時因為股價的連續下跌提前觸發了面值退市所致。我們認為這種現象的背后其實是時代變遷，國家主導產業的不斷更迭。

二十年前中國城市化進程快速推進，居民的住房需求需要大量滿足，房地產行業替代了九十年代以紡織為代表的輕工業成為支柱產業；但隨著城鎮化進程減速、人口老齡化來臨，房地產市場趨于飽和，行業步入黃昏，也在逐漸將支柱產業的接力棒交給了未來能夠增強我國全球競爭力的高端制造、科創等行業。

基金佳問：從基本面看，進入二季度房地產市場轉弱，4、5月份商品房及二手房銷量環比持續走弱，供需兩端表現低迷，主要原因是什么？

薛子徵：年初春節前后市場出現過一輪小幅回暖，去年四季度疫情導致部分購房需求延后到了今年初釋放，疊加了傳統春節后的季節性回暖，以及此前相關部門也通過多種渠道向市場傳遞出了一線城市或將出臺新的刺激政策的預期，使得尤以一線城市為代表的的高能級城市需求集中爆發，但此前延后的需求集中進場后，一部分預期落空，也就導致此后市場呈現降溫態勢。

以一線城市北京為例，供應端由于本輪市場居民購房多是改善置換，以小換大、遠換近，往往需要先賣后買，就是我們常說的連環單，這導致了越是遠郊、越是老破小的房子越缺乏購買力，按照某中介公司數據看北京目前二手掛牌量達到12萬套以上，其中近一半的房子屬于我們前面所說的難以去化的類型，而近期北京月二手成交已回落至1萬套附近，供應已嚴重大于需求。

總結原因就是疫情影響下居民資產負債表受損，收入預期下降情況下，買房趨于謹慎，同時房子作為具有投資屬性的不動產，在房價持續下跌且購房者信心不足的情況下居民傾向于繼續觀望。

基金佳問：未來房地產行業會呈現怎樣的競爭格局？銷售市場難以提振，將來是否會繼續有大批房企倒下甚至面臨退市？

薛子徵：未來行業集中度將有可能進一步上升，尤其體現在央、國企上，因為其本身持續經營風險相對較小，在融資上將較民企具備更大的優勢，從去年以來就可以看到，土地出讓時央、國企拿地比例顯著提升，未來當這些土地轉化為可售樓盤時，將可見到銷售集中度大幅上升。

基金佳問：站在目前時點，房地產板塊性價比如何？從投資角度看，哪類房企更具有長期投資價值？在選股邏輯上，應該主要關注哪些維度？

薛子徵：目前房地產板塊股價處于近年低位，盡管個別房企出險導致退市，但央國企背景的龍頭房企本身具備估值低、融資順暢的特點，也有望受益于未來的市場集中度進一步提升，同時其經營穩健、分紅率穩定，若以長周期視角來看值得重點關注。

從長周期角度看，除優質央國企龍頭開發企業外，我們認為物業管理公司、商業管理公司也都具備較好的商業模式，首先物業公司屬于輕資產模式，且其現金流均為預收物業費款項，正常情況下現金流充沛，同時央國企物業公司其母公司通常具備持續擴張開發面積帶動物業公司在管面積增長，具備較樂觀的成長性；而商管類公司同樣作為輕資產模式，其行業壁壘更高，專業能力要求更強，也有望具備較好的未來預期。