中新經緯8月31日電 (薛宇飛)30日，萬科企業股份有限公司(下稱萬科)發布了2023年半年度報告。31日上午，萬科董事會主席郁亮，總裁、首席執行官祝九勝等一眾高管出席中期業績推介會。

面對房地產市場變化，郁亮重申以往的觀點，認為當前市場是“跌過頭了”。對于公司利潤的走低，萬科管理層亦表示存在一定壓力。

留在牌桌

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過往數年，中國房地產市場變動劇烈，頭部房企的銷售位次可謂是“城頭變幻大王旗”，但是，萬科始終能坐穩頭幾把交椅，比如，最早期的“招保萬金”和前幾年的“恒碧萬”。

2023年上半年，萬科實現銷售金額2039.4億元人民幣，同比下降5.3%。根據第三方機構數據，萬科上半年銷售額位于行業第二位，僅次于保利發展。

面對行業變化，郁亮在中期業績推介會上說：“對于當前市場，我用一個詞來形容，就是‘處在焦灼狀態’。市場低迷已經持續一段時間，市場情緒也受到一定影響，容易出現各種各樣的過度反應。目前的市場顯然是跌過頭了。”

郁亮稱，從中國房屋新開工面積數據看，2021年同比下降約11%，2022年同比下降約40%，2023年1-7月份又下降約25%，以2020年為基數，新開工面積已經下降約60%。按照這一下滑速度，2023年全國房屋新開工面積大概6.6億平方米。目前中國城鎮人口約9.2億人，按此計算，人均新增開工面積只有0.7平方米，明顯出現了超跌。

郁亮表示，到2030年，中國的城鎮化率能達到70%，按照保守估計，中國每年應該有10億-12億平方米的新開工面積，才是合理的建設水平。

過往的業績會上，郁亮也表達過相似觀點，認為房地產市場是“常做常新”。本次業績會上，他再次表示，在未來，企業在城市更新、城中村改造、保障房建設、代建代運營等方面仍有機會。

利潤下滑

在上半年，萬科的業績也不可避免地出現調整。2023年上半年，萬科實現營業收入2008.9億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元，同比分別下降2.9%和19.4%。公司解釋，歸屬于上市公司股東的凈利潤下降的主要原因是開發業務的結算規模下降以及結算利潤率下降。

顯然，萬科歸母凈利跌幅明顯。對比歷史，據Wind數據統計，2018年上半年，萬科實現歸母凈利潤為91.24億元，此后半年度的歸母凈利規模均在百億元以上。也就是說，萬科這一指標創下近5年來新低。

半年報顯示，扣除稅金及附加前，萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為19.3%，較2022年同期下降1.5個百分點，扣除稅金及附加后的營業利潤率14.7%，同比下降1.9個百分點；其中開發業務的結算毛利率20.3%，扣除稅金及附加后，營業利潤率為15.3%。

對于業績下滑，祝九勝表示，目前正處于行業調整期，供需格局發生了變化，公司利潤存在一定壓力。面對新的市場環境，房企高周轉模式已難以為繼，企業經營模式發生深刻變化，接下來，萬科會繼續堅定開發、經營、服務并重的信心。

“我們是農民，我們是種地的，相信努力就會有一定成果。長期看，有信心扛得住挑戰，等得到春天。”祝九勝說。

相比于房地產開發業務的下降，今年上半年，萬科經營服務業務繼續保持增長態勢，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。其中物業服務的收入增速為12.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業地產等業務的收入(含非并表項目)增速分別為17.0%、10.6%和7.3%。不過，上述多元業務在萬科總營收中的占比仍不高。

經營安全

業績推介會上，萬科管理層多次強調公司的經營安全。祝九勝稱，近幾年萬科有三個重點工作，其中一個就是不斷加強公司安全，提升財務韌性。

截至上半年末，萬科有息負債合計3213.6億元，占總資產的比例為19.1%。有息負債以中長期負債為主。有息負債中，一年內到期的有息負債457.0億元，占比為14.2%，較年初下降6.3個百分點；一年以上有息負債2756.6億元，占比為85.8%。

相較于2022年，該公司有息負債環比小幅增加，但一年內到期的有息負債降幅明顯，短期償債壓力減輕。萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華稱，“公司短債占總有息負債的占比降到了歷史低位。”

分融資對象來看，銀行借款占比為62.4%，應付債券占比為23.7%，其他借款占比為13.9%。分境內境外來看，境內負債占比80.0%，境外負債占比20.0%，其中境外負債占比較年初下降1.9個百分點。人民幣負債占比80.6%，外幣負債占比19.4%。韓慧華稱，面對美國加息，萬科主動對境外負債進行了管控，上半年提前償還一些境外債，外債占比控制在20%。

從行業看，企業境外融資下滑明顯。韓慧華表示，到目前為止，萬科今年在境外完成約150億元再融資，境外融資處于正常狀態。2023年下半年，公司沒有到期的境外債，2024年有3筆美元債到期，按當前匯率計算，共計約110億元人民幣。在美國加息的背景下，萬科爭取進一步降低海外負債，目前已經啟動提前還款的準備。

不過，截至今年上半年末，萬科現金及現金等價物為1197.06億元，較2022年末的1344.25億元下降了147.19億元；凈負債率為49.47%，較2022末的43.61%上升了5.86個百分點。 (更多報道線索，請聯系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經緯APP)

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責任編輯：魏薇 李中元

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