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2015年底，劉先生跟買家簽訂買賣合同后，卻稱妻子不同意賣房為由反悔不賣。買家遂狀告劉先生索賠。東莞市第二人民法院經審理認為，該合同有效，因劉妻不同意賣房無法履行，劉先生仍應承擔違約責任，判令其賠償買家違約金22萬元及其已付的中介傭金3萬多元。劉先生不服，提起上訴。后東莞市中級人民法院終審維持原判。

丈夫簽字賣房因妻子反對想毀約

2015年底，來自深圳的滕先生經東莞某中介公司介紹，去看了東莞市長安鎮一套商品房。當時，業主劉先生及其妻子都不在家，只有其岳母在家里。滕先生看了比較滿意，決定買下來。

2015年12月9日，滕先生跟業主劉先生簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，劉先生將其名下一套商品房出售給滕先生，建筑面積86.27平方米，成交價110萬元。買方應向中介公司支付咨詢及中介服務費為成交價3%即33000元。賣方不能按約定將該物業售予買方的，應須雙倍退還所收定金外，還須賠償成交價的20%。

簽訂合同后，滕先生向業主劉先生支付了定金10萬元，向中介公司支付了傭金33000元。

但讓滕先生意外的是，后來劉先生不肯配合辦理后續手續。滕先生認為，劉先生是因為房價上漲反悔了。

滕先生遂將劉先生告上法庭，請求繼續履行案涉房屋買賣合同，劉先生賠償違約金22萬元以及中介傭金33000元等。后法院依法追加中介公司和劉先生的妻子作為第三人參加訴訟。

法庭上，劉先生稱，他并沒有主動委托中介賣房，中介人員帶滕先生來看房時，只有他岳母在家。他聽中介人員說滕先生出的價錢不錯，也沒有問過妻子，就簽了買賣合同，他妻子當時并不知道賣房這事，現在她不同意賣房。他們夫妻感情不錯，之所以當時自己同意賣房而沒有告訴妻子，是因為想賣了之后換個大房，給妻子一個“驚喜”。劉先生的妻子也出庭稱，自己確實不知情，她不可能賣這房子。

法院認定合同認定業主須賠違約金

滕先生和中介公司都覺得非常意外。他們都說，當時他們是問過劉先生，確認他妻子同意賣房的。劉先生的家里人都知道賣房這事情。但對于這一點，他們沒法向法院提交證據。他們也確認，簽合同時，劉先生的妻子沒有過來現場。

經查，案涉商品房系登記在劉先生一人名下，在他與妻子婚姻存續期間買的。

東莞市第二人民法院經審理認為，在沒有證據表明劉妻明確同意的情況下，作為房屋產權登記人的劉先生單方出售夫妻共有的房屋，該房屋買賣合同仍應當認定為合法有效。但因劉妻現不同意賣房，該合同客觀上無法繼續履行，劉先生未能履行合同將案涉房屋出售給買家，已構成違約，買家有權要求劉先生按合同約定支付違約金22萬元。此外，劉先生的違約行為客觀上造成了買家支付的傭金損失，應予賠償。由于買家對于定金并無提出訴訟請求，案涉定金可由雙方另行解決。

法院作出一審判決，判令劉先生向買家滕先生支付違約金22萬元、購房傭金33000元，駁回滕先生的其他訴訟請求。

劉先生不服，提起上訴。后東莞市中級人民法院終審維持原判。

【法官說法】

尊重合同約定 違約方應付出代價

本案承辦法官稱，這是在近年房價上漲的市場環境下，業主毀約不賣，導致買家起訴索賠的一則典型案例。

1.為何案涉房屋買賣合同認定有效?

案涉房屋買賣合同是否有效，是本案審理的關鍵。雖然案涉房產為劉先生夫妻的共同財產，劉先生沒有完全的處分權，但夫妻一方在簽訂房屋買賣合同時是否具有完全處分權，只對房屋能否順利辦理物權變更登記產生影響，對于物權變動的引發原因即買賣合同的生效與否并不產生影響。合同的生效與否，取決于合同的雙方是否具備相應民事行為能力，意思表示是否真實以及合同是否屬于法定的合同無效情形。本案中，買賣雙方均為完全民事行為能力人，雙方簽訂的房屋買賣合同系當事人的真實意思表示，合同并不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的法定無效的情形。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規定“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，故案涉房屋買賣合同依法應當認定有效，合同當事人均應按合同約定履行義務。

有觀點認為，案涉房屋買賣合同無效。理由是，案涉房屋為不動產，未完成過戶登記手續，買家不構成善意取得的情形。在這種情況下，案涉房屋買賣合同未經共有權利人即業主妻子的追認，為自始無效合同。既然案涉合同自始無效，故買家請求繼續履行合同沒有依據，主張的違約金及中介傭金不應支持。這種觀點是錯誤的。對于民事交易，應當盡可能尊重民事主體的意思自治，不宜輕易否定民事合同的效力，要使違約行為付出應有的代價。如此，才能有效促進培育市場交易中誠實信用的風氣。

2.為何合同有效但法院不支持繼續履行?

根據《物權法》以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》的有關規定，在夫妻單方出售夫妻共同的房屋的情況下，買方獲得房屋應同時具備三個前提條件，即善意購買、支付合理對價并辦理了產權登記手續。本案中，案涉房屋買賣合同雖依法有效，但 買家并沒有同時符合上述三個條件，故合同無法繼續履行。

劉先生的妻子現明確表示不同意賣房，買家并無證據證明劉先生簽合同時已獲其妻子授權或者事后追認，該合同的效力不及于劉妻。因合同的履行必然侵害到劉妻對涉案房產的所有權，故對于買家要求劉先生繼續履行案涉房屋買賣合同的訴訟請求，法院不予支持。

3. 跟有配偶的業主進行二手房交易，應當注意什么問題?

買家應當要求該業主的配偶以書面或者錄像的形式確認同意，最好在買賣合同上共同簽字確認，免生波折。(全媒體記者 尹金鐘 通訊員 黃彩華)