在市場對地產商普遍缺乏信心時，綠城中國（03900.HK）股東大會對外釋放了增權益保利潤、投資做一成一、持續高分紅等積極信號。

投資者稱，在行業遇到前所未有困難時，綠城一年一個新樣，整體表現不錯。

6月16日下午，綠城中國2023年度股東大會舉行，董事會主席張亞東、行政總裁郭佳峰等出席了會議。

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在股東大會上，綠城披露了最新業績，今年1-5月，綠城中國實現合同銷售額1086億元，同比增長38%。最代表綠城實力的權益銷售額排名順利也進入行業前十，居第九位。

與同行相比，今年TOP10整體銷售額的均值增長率不到17%，但綠城的增長率接近40%。

綠城今年以來的各項業績指標齊頭并進，經營穩健，雖然面臨行業分化加據，但綠城仍有信心。張亞東對投資者表示，經營上，綠城沒有硬核風險，“我們現在最大的焦慮是投拓焦慮，這不是風險，而是存在著拿地不足，會出現規模縮減的風險。”

增權益保利潤

銷售額影響利潤，尤其是代表著地產商真實實力的權益銷售額更深刻的影響著公司的利潤。

張亞東掌舵這幾年，綠城一直在著力于提高項目的權益比。綠城項目權益占比從歷史上的50%多到現在的60%多，預計明年是70%多。

這意味著，綠城的利潤會持續增長。

張亞東表示，在利潤兌現方面，這幾年綠城確實取得了一些成績，但利潤的水平還遠沒有達到預期，特別是這幾年房地產調控過程中，項目毛利率、凈利率會比較低，甚至有些項目會出現虧損的情況。

對于投資者關心的項目減值問題，張亞東表示有些項目減值是肯定的，但現在的減值不像以前那么巨大，以2021年投資兌現為例，今年和明年會是主要兌現年份。

2022年和2023年截止到目前拿的地，利潤比以前不是好一倍，有些好三倍，甚至好幾倍。這兩年拿的地在2025年開始兌現，利潤會有不一樣的呈現。

張亞東還給股東們吃下定心丸，他表示，在利潤總額方面，基于前幾年產出，現在利潤額度在未來幾年會高速增長，未來都會大幅度增長。

張亞東的信心在于綠城的規模在全行業的占比持續增長。原來做2025規劃時，他說2018年綠城規模占行業的1%，2022年已經是2%。今年如果全行業是10萬億規模，綠城的市場占有率將提升至3%。

同時，綠城還有一個項目全景計劃利潤總和指數，指數持續向好。

基于此，到2025年，他預計綠城利潤的增長和前幾年比不是在一個量級，而是更大量級上。

“這不僅是利潤在大幅增加，也是歷史遺留問題的出清，是很好的持續上臺階的過程”，張亞東稱。

投資做一成一

房地產市場的分化愈演愈烈，地產商們都將眼光聚焦在一二線核心城市。但多數核心城市土地市場的搖號規則下，拿地已經成為玄學。

對開發商來說，在確定的市場里拿地卻成了最大的不確定性。

在當下核心城市土拍競爭激烈的背景下，綠城也無例外有此困擾，雖然受到搖號概率影響，綠城拿地數量不及預期，但是卻做到了“投一成一，叫好又叫座”。

今年1-5月，雖然外界認為綠城拿地不夠過癮，但其實綠城在投資端表現非常積極，綠城的新增貨值在行業排名第六，去年同期是第八，今年的權益拿地金額也是位居第五名，實際上投出去100多億。

投資標的是核心城市中的核心板塊，雖然參與搖號中簽率只有10%，但綠城要做的是精準拿地，保證成功性。

以去年的拿地情況為例，綠城中國2022年拿了27個項目，其中，18個項目當年清盤，16個項目開盤去化率達百分之百。從“叫座”來看，以前老大難的車位銷售也在2022年得到了大踏步前進。

2023年，新拿地的560億貨值已經去化了將近50億，將上周末開盤的兩個項目算上，去化近80億。其中，有三個項目已經首開，去化率是100%。最突出的杭州汀岸辰風里項目，拿地到首開只有54天，刷新了所在杭州地區的記錄。

拿地焦慮下，張亞東也隨時看手機盯土拍信息，在拿地可遇不可求下，為了擴大貨值，綠城已經制定好兩條腿走路的策略，一條腿是公開市場拿地，第二條是啟動收并購的工作。

持續高分紅

利潤和現金流是股東分紅的保障，在利潤持續穩定之際，綠城的經營現金流流入也保障了回饋給股東的高分紅。

根據綠城披露的數據，2022年度，綠城的經營性現金流凈流入145.93億元，遠遠超過當年度的賬面利潤，這不僅意味著公司的現金利潤占比更高，也讓公司有底氣給出了高額的分紅比例。

2022年，綠城每股分紅達到0.5港元/股，不僅金額超過了前一年，分紅比例也達到了接近50%。

值得一提的是，隨著公司的經營質量持續改善，綠城正在成為內房股中少數利潤持續增長，分紅也能同步增長。

國盛證券預測，綠城2023—2025年歸母凈利潤將分別達到44.6、51.8和60億元，EPS能夠分別達到1.76、2.05和2.37元/股。如果這個預測最終實現，以綠城的現金流含量，有望實現更高金額的現金股息分紅。

當下，面對房地產行業的分化加深，綠城中國今年總體的方向是量價平衡。

根據綠城管理層介紹，量價平衡既不是很著急地斬量出貨，也不是看有些城市市場有回暖還是保持價格不變，總體上還是要堅決走量，基本上可以做到一項目一策。

“我們并不是片面地跑量，有些地方如果動了價格也換不來流速，那也要稍微等一等。有些地方價格往下調會帶來流速明顯增長，運營就會與集團和財務保持密切溝通”，上述管理層表示。