關(guān)于杭州二手房市場(chǎng)今年上半年的表現(xiàn)，這幾天最新數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。

據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，上半年杭州全市二手房成交48486套，同比增長(zhǎng)50.4%，月均成交水平為8081套左右。

(相關(guān)資料圖)

“自二季度開(kāi)始，整個(gè)二手房市場(chǎng)更多呈現(xiàn)出一種‘乏力感’，市場(chǎng)也遭遇了‘三連跌’?！焙贾輴?ài)家研究院分析師說(shuō)，以杭州市區(qū)（含富陽(yáng)）的成交量為例，從3月份10190套的高點(diǎn)，下跌至二季度的7000套月均成交，月成交量縮水了3000套左右。其中4月7268套、5月6885套，而6月更是僅成交4912套，環(huán)比再跌28.66%。

2023下半場(chǎng)，這樣的態(tài)勢(shì)是否持續(xù)？

60方以下房源成交下滑 “老破小”市場(chǎng)需求正在削弱

據(jù)杭州我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，上半年，杭州二手房在置業(yè)面積結(jié)構(gòu)上，整體呈現(xiàn)剛需購(gòu)房者較為堅(jiān)挺、改善購(gòu)房者有所增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，90方以下面積段，依舊是杭州二手樓市成交的絕對(duì)主力，占比63.03%。其中60-90方是主流需求，成交占比達(dá)到45.67%，同比去年的40.68%，又增加了5%。

與之相反，60方以下的面積段，成交占比從去年上半年的23.01%，降至今年的17.36%，降幅5.65%，下跌明顯。

“60方以下成交房源中，除了公寓產(chǎn)品之外，其他主要集中在各板塊的‘老破小’，這一比例的下降，也意味著‘老破小’的市場(chǎng)需求在削弱。”杭州愛(ài)家研究院分析師說(shuō)。

“老破小”低總價(jià)、好地段的優(yōu)勢(shì)，雖然客觀上能解決剛需首次上車的住房需求，但考慮到未來(lái)家庭人口會(huì)變多，居住空間、品質(zhì)顯然不能得到保證。這使得越來(lái)越多的剛需置業(yè)傾向于選擇面積大一點(diǎn)、能一步到位的產(chǎn)品。

另一方面，隨著整個(gè)城市骨架的不斷擴(kuò)展，多條地鐵線路的開(kāi)通，打破了區(qū)域間的壁壘，帶動(dòng)外圍區(qū)域置業(yè)熱度不斷上升。而新一代購(gòu)房者又偏年輕化，相同的總價(jià)，越來(lái)越多的年輕人更愿意在城市外圍購(gòu)置面積更大的次新房。

房子越住越大

改善購(gòu)房者開(kāi)始加速入場(chǎng)

上半年杭州樓市還有一個(gè)特點(diǎn)：90-140方面積段的房源成交量顯著上揚(yáng)，占到了總成交的28.09%。不僅如此，140-200方的房源也占到6.64%；200方以上面積的房源占到2.24%。

這說(shuō)明，改善型購(gòu)房者正在加快入市。

大面積房源今年成交上升，原因主要有這幾方面：

一是限購(gòu)政策下房票依舊珍貴，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果實(shí)力允許，更傾向于一步到位，選擇較大戶型入手。

另一方面，上半年二手市場(chǎng)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)明顯，不少房源議價(jià)空間較大，吸引了有置換、改善需求的購(gòu)房者趁機(jī)撿漏，進(jìn)而帶動(dòng)大面積成交占比上升。

此外，大面積房源需求的增加，也反映出杭州二手房市場(chǎng)正向品質(zhì)改善需求的方向發(fā)展。大面積、高品質(zhì)成為越來(lái)越多購(gòu)房者的置業(yè)追求。購(gòu)房需求從“居住”逐漸向“品質(zhì)”轉(zhuǎn)變。

杭州房東信心接近歷史最低值

很多房東改售為租

從上半年杭州二手房行情來(lái)看，成交活躍度雖有，但持續(xù)時(shí)間短，且由于上半年樓市升溫過(guò)程中大量需求已集中釋放，杭州愛(ài)家研究院預(yù)測(cè)，下半年，杭州二手房市場(chǎng)短期仍處于成交放緩階段。

“成交量的高低是買家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期變化，掛牌量的多少則是賣家對(duì)市場(chǎng)的心態(tài)變化?！焙贾輴?ài)家研究院分析師說(shuō)，實(shí)際上，自二季度開(kāi)始，隨著市場(chǎng)成交熱度的回落，房東掛牌出售的積極性也在下降，“可以預(yù)見(jiàn)，接下來(lái)若市場(chǎng)議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大，不少房東或?qū)⑦x擇撤回掛牌，直接不賣了，愿意等到價(jià)格合適的時(shí)候再進(jìn)行出售”。

今年4月份新增掛牌環(huán)比下降18%左右，5月份環(huán)比下降5%，6月份環(huán)比再度下降了19%。“從掛牌量的數(shù)據(jù)變化可以看出，一部分房東隨著觀望情緒的增加，掛牌積極性在下降。綜合判斷，杭州房東信心已接近歷史最低值?！焙贾葚悮ぱ芯吭涸洪L(zhǎng)上官劍分析。

“我們附近的武林商圈片區(qū)，有不少房東選擇了暫時(shí)不賣，改為出租。”市中心體育場(chǎng)路一家房產(chǎn)中介門(mén)店的店長(zhǎng)告訴我們，這兩個(gè)月已經(jīng)有近20位房東要求撤回出售房源?！爸猩交▓@有一位房東，本來(lái)因?yàn)橐u房，終止了和原先租客的續(xù)租。結(jié)果一直沒(méi)賣掉，現(xiàn)在又改為邊租邊賣了?！彼f(shuō)。

二手房市場(chǎng)預(yù)期依舊脆弱

將在底部徘徊一段時(shí)間

目前，房貸環(huán)境持續(xù)寬松，6月份央行發(fā)布最新一期LPR數(shù)據(jù)，隨著5年期以上LPR下調(diào)，杭州當(dāng)前購(gòu)買首套和二套房的房貸利率下限分別降到了4.0%和4.8%。這一利率水平可以說(shuō)是創(chuàng)了歷史新低，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本將進(jìn)入階段性低點(diǎn)。

因此短期來(lái)看，房貸利率的下調(diào)有望對(duì)接下來(lái)的二手樓市起到一定的修復(fù)作用。

但從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，二手房市場(chǎng)預(yù)期依舊脆弱，成交下行壓力較大。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然當(dāng)下剛性需求是支撐市場(chǎng)的原動(dòng)力，但改善型需求同樣不容忽視。要知道大部分人賣房都是為了再買房，也就是“賣一買一”，而囿于限購(gòu)和限貸政策的影響，很多人如果賣不掉手上的一套房子，就無(wú)法購(gòu)入改善房。上半年，買賣雙方因價(jià)格博弈陷入僵局，導(dǎo)致大量有改善型需求的買家，實(shí)際上無(wú)法入市。因此接下來(lái)，若“一賣一買”的置換鏈條循環(huán)不起來(lái)，二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將在底部徘徊一段時(shí)間。